京政辦發(fā)〔2025〕11號
各區(qū)人民政府，市政府各委、辦、局，各市屬機構(gòu)：
經(jīng)市政府同意，現(xiàn)將《深化物業(yè)管理改革創(chuàng)新 持續(xù)提升物業(yè)服務質(zhì)量三年行動計劃（2025-2027年）》印發(fā)給你們，請結(jié)合實際認真貫徹落實。
北京市人民政府辦公廳
2025年5月29日
?。ù思_發(fā)布）
深化物業(yè)管理改革創(chuàng)新 持續(xù)提升物業(yè)服務質(zhì)量三年行動計劃（2025-2027年）
為進一步深化物業(yè)管理領域改革創(chuàng)新，不斷完善黨建引領社區(qū)治理框架下的物業(yè)管理體系，結(jié)合實際，制定本行動計劃。
一、工作目標
全面深入貫徹《北京市物業(yè)管理條例》，堅持黨建引領、多方參與，堅持法治化、市場化方向，堅持改革創(chuàng)新、久久為功。力爭通過三年時間，全市黨建引領社區(qū)治理框架下的物業(yè)管理體系更加健全，住宅小區(qū)物業(yè)管理各主體依法履責意識不斷增強，物業(yè)服務市場化程度持續(xù)提升，物業(yè)管理訴求穩(wěn)中有降，居民多樣化生活服務得到有效滿足，首都物業(yè)服務質(zhì)量顯著提高。
二、重點任務
?。ㄒ唬﹫猿贮h建引領，不斷凝聚基層治理合力
1.健全物業(yè)管理綜合調(diào)度機制。建立市級住宅小區(qū)物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)調(diào)度機制，統(tǒng)籌調(diào)度物業(yè)管理工作，研究解決重難點問題；各區(qū)進一步發(fā)揮綜合協(xié)調(diào)推進機制作用，推動各項工作落實?！藏熑螁挝唬菏凶》砍青l(xiāng)建設委、市城市管理委、市市場監(jiān)管局、市消防救援局、市國資委、市交通委、市政務和數(shù)據(jù)局、市高級人民法院、市住房資金管理中心，各區(qū)政府（各區(qū)政府含北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會，下同）〕
2.實現(xiàn)社區(qū)、物業(yè)深度融合。推動社區(qū)黨組織與物業(yè)企業(yè)“雙向進入、交叉任職”，每年打造推出10個具有首都特色的“社企融合”市級范例；街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）黨組織要健全黨建引領下的社區(qū)居委會、業(yè)主委員會（以下簡稱業(yè)委會）、物業(yè)管理委員會（以下簡稱物管會）、物業(yè)企業(yè)、產(chǎn)權(quán)單位、業(yè)主等多方參與的協(xié)調(diào)運行機制，依托各類議事平臺開展常態(tài)化協(xié)商議事，共同解決好居民的物業(yè)訴求。（責任單位：各區(qū)政府，市住房城鄉(xiāng)建設委）
3.持續(xù)強化基層黨組織對業(yè)委會（物管會）的領導。街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、社區(qū)（村）黨組織要加強對業(yè)委會（物管會）黨組織的日常指導，有序推進業(yè)委會（物管會）成立、換屆工作，有力推動業(yè)委會（物管會）發(fā)揮作用。推進社區(qū)（村）黨組織與業(yè)委會（物管會）“雙向進入、交叉任職”，支持業(yè)主中的黨員通過法定程序擔任業(yè)委會委員。（責任單位：各區(qū)政府，市住房城鄉(xiāng)建設委）
4.充分發(fā)揮行業(yè)黨委和行業(yè)協(xié)會作用。堅持黨建引領行業(yè)發(fā)展，發(fā)揮各級行業(yè)黨委作用，打造物業(yè)服務行業(yè)黨建品牌；引導推動全市物業(yè)企業(yè)加入市區(qū)行業(yè)協(xié)會，強化行業(yè)自律；支持行業(yè)協(xié)會調(diào)解矛盾糾紛，探索依據(jù)協(xié)會團體標準試點開展物業(yè)企業(yè)分級評價；持續(xù)開展示范項目創(chuàng)建和“美好家園”選樹；會同律師協(xié)會探索建立住宅物業(yè)責任律師制度。（責任單位：市住房城鄉(xiāng)建設委、市司法局，各區(qū)政府）
?。ǘ﹫猿址ㄖ位?，持續(xù)優(yōu)化完善制度體系
5.厘清住宅小區(qū)物業(yè)管理各主體責任。制定住宅小區(qū)物業(yè)管理涉及的各方主體責任清單，督促各方依法依規(guī)行使權(quán)利、履行義務；深入推進各行政部門執(zhí)法進小區(qū)，持續(xù)加大對各方主體違法違規(guī)行為的查處力度，推動實行消防“履責不罰”柔性執(zhí)法。（責任單位：各區(qū)政府，市住房城鄉(xiāng)建設委、市城管執(zhí)法局、市消防救援局、市市場監(jiān)管局）
6.賦能物管會發(fā)揮更大作用。制定物管會更好發(fā)揮作用的指導意見，加大街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）對物管會的支持力度；開展物管會運行情況評價，助推物管會規(guī)范化建設。（責任單位：市住房城鄉(xiāng)建設委，各區(qū)政府）
7.積極引導業(yè)委會規(guī)范運作。加強業(yè)委會培訓指導，不斷提高依法依規(guī)履職能力；強化街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）對業(yè)委會的履職監(jiān)督，對業(yè)委會從選舉產(chǎn)生到日常運行實施全過程監(jiān)管；完善業(yè)委會委員利益回避機制，建立業(yè)委會履職清單，定期對業(yè)委會開展履職評價，對典型優(yōu)秀做法予以推廣，對怠于履職的依法組織重新選舉，無法選舉產(chǎn)生業(yè)委會的依法組建物管會。（責任單位：各區(qū)政府，市住房城鄉(xiāng)建設委）
8.深化住宅專項維修資金改革。適時出臺深化住宅專項維修資金管理改革的若干措施及配套政策，研究維修資金結(jié)余收益使用機制，提高維修資金歸集效能、使用效率和資金監(jiān)管水平。（責任單位：市住房城鄉(xiāng)建設委、市住房資金管理中心、市財政局）
9.建立住宅項目物業(yè)企業(yè)綜合評價體系。適時出臺住宅項目物業(yè)企業(yè)綜合評價管理辦法，對全市住宅物業(yè)企業(yè)進行評價打分，并將評價結(jié)果向社會公布，為業(yè)主自行選聘物業(yè)企業(yè)提供參考。（責任單位：市住房城鄉(xiāng)建設委、市經(jīng)濟和信息化局、市消防救援局、市公安局，各區(qū)政府）
10.完善物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)解機制。按照“小事不出社區(qū)，大事不出街道”原則，加大街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）對物業(yè)矛盾糾紛調(diào)解力度；健全物業(yè)管理矛盾糾紛多元化解機制，依托人民法院調(diào)解平臺深入開展在線訴調(diào)對接，推動依法成立區(qū)級物業(yè)領域矛盾糾紛調(diào)解組織，切實發(fā)揮人民調(diào)解以及行業(yè)協(xié)會在物業(yè)矛盾糾紛調(diào)解中的積極作用。（責任單位：各區(qū)政府，市住房城鄉(xiāng)建設委、市司法局）
（三）堅持市場化，構(gòu)建質(zhì)價相符物業(yè)服務市場機制
11.完善物業(yè)服務標準和成本計價規(guī)則。修訂發(fā)布北京市《住宅物業(yè)服務標準》，精細劃分物業(yè)服務內(nèi)容和標準；推動行業(yè)協(xié)會編制發(fā)布物業(yè)服務項目成本信息，促進物業(yè)費合理定價與動態(tài)調(diào)整。（責任單位：市住房城鄉(xiāng)建設委、市市場監(jiān)管局，各區(qū)政府）
12.加強央產(chǎn)“三供一業(yè)”移交小區(qū)物業(yè)管理。街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）強化統(tǒng)籌，組織產(chǎn)權(quán)單位、接收單位、行業(yè)部門、業(yè)委會（物管會）等各方依法履職盡責，不斷提升物業(yè)服務水平；持續(xù)推動業(yè)委會（物管會）成立，引導與接收單位或依法選聘的物業(yè)企業(yè)簽訂市場化物業(yè)服務合同，逐步實現(xiàn)央產(chǎn)“三供一業(yè)”移交小區(qū)物業(yè)管理可持續(xù)運營。（責任單位：各區(qū)政府，市國資委、市住房城鄉(xiāng)建設委）
13.強化市級非經(jīng)營性資產(chǎn)移交小區(qū)物業(yè)管理。街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）發(fā)揮黨建引領作用，組織引導接收單位、業(yè)委會（物管會）、房改后房屋產(chǎn)權(quán)人協(xié)商共治，逐步推動簽訂市場化物業(yè)服務合同；夯實接收單位管理責任，探索建立物業(yè)管理訴求屬地和市屬國企“雙派單”機制；持續(xù)推動非經(jīng)營性資產(chǎn)移交小區(qū)住宅專項維修資金補建續(xù)籌及物業(yè)費收繳率提升。（責任單位：各區(qū)政府，市國資委、市政務和數(shù)據(jù)局、市住房城鄉(xiāng)建設委、市住房資金管理中心）
14.推動老舊小區(qū)物業(yè)服務全覆蓋。圍繞老舊小區(qū)物業(yè)服務全覆蓋三年工作目標開展月度監(jiān)測評估，計劃2025年推動300個老舊小區(qū)引入物業(yè)服務，2026年擴大至1000個，2027年實現(xiàn)1800個全覆蓋。（責任單位：各區(qū)政府，市住房城鄉(xiāng)建設委、市發(fā)展改革委、市國資委、市政務和數(shù)據(jù)局）
?。ㄋ模娀飿I(yè)服務監(jiān)管，持續(xù)提升服務水平
15.強化物業(yè)企業(yè)合同履約管理。督促物業(yè)企業(yè)落實合同履行情況公示要求，確保如實公示、及時更新履約情況，鼓勵通過“京通”小程序、業(yè)主微信群、小區(qū)微信公眾號、物業(yè)企業(yè)服務軟件等互聯(lián)網(wǎng)方式告知全體業(yè)主，主動接受業(yè)主監(jiān)督；街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）加強對物業(yè)企業(yè)履約公示情況的日常監(jiān)督；鼓勵各區(qū)開展住宅物業(yè)項目履約評價，并對履約良好企業(yè)和項目予以激勵。（責任單位：各區(qū)政府，市住房城鄉(xiāng)建設委）
16.加強小區(qū)公共收益管理。推動小區(qū)共用部分經(jīng)營收益規(guī)范管理，實現(xiàn)小區(qū)公共收益單獨列賬全覆蓋；探索開展小區(qū)公共收益監(jiān)管試點，依法查處挪用、侵占公共收益違法行為。（責任單位：各區(qū)政府，市住房城鄉(xiāng)建設委、市住房資金管理中心）
17.規(guī)范物業(yè)企業(yè)指定第三方提供服務行為管理。開展警示教育，提高行業(yè)守法意識；健全物業(yè)企業(yè)外包服務監(jiān)管機制，保障業(yè)主合法權(quán)益。（責任單位：各區(qū)政府，市市場監(jiān)管局、市住房城鄉(xiāng)建設委）
18.強化物業(yè)企業(yè)從業(yè)人員監(jiān)管。暢通業(yè)主投訴舉報渠道，嚴查物業(yè)從業(yè)人員利用職務之便謀求不正當利益等侵害業(yè)主權(quán)益違法違規(guī)行為；指導物業(yè)企業(yè)健全從業(yè)人員自律機制，研究建立物業(yè)從業(yè)人員綜合評價機制。（責任單位：各區(qū)政府，市公安局、市住房城鄉(xiāng)建設委、市經(jīng)濟和信息化局）
19.完善物業(yè)服務訴求監(jiān)測機制。啟動住宅小區(qū)物業(yè)服務萬人訴求率監(jiān)測評估，按月統(tǒng)計分析各區(qū)物業(yè)服務萬人訴求率，幫助各區(qū)、各街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）及時解決共性問題，推動物業(yè)管理訴求“削峰降量”；深化訴求前100小區(qū)分布率監(jiān)測評估，分析分布情況和訴求問題，督促指導各區(qū)圍繞訴求前100小區(qū)突出問題開展治理，推動疑難問題解決。（責任單位：市住房城鄉(xiāng)建設委、市政務和數(shù)據(jù)局，各區(qū)政府）
20.建立健全多層次行業(yè)隊伍培養(yǎng)機制。優(yōu)化完善物業(yè)服務職業(yè)資格評價和職業(yè)技能等級認定制度；探索部門、高校聯(lián)合開展專業(yè)人才培訓，組織開展職業(yè)技能大賽，培養(yǎng)高端物業(yè)管理人才；持續(xù)開展“北京榜樣·最美物業(yè)人”選樹活動。（責任單位：市住房城鄉(xiāng)建設委、市人力資源社會保障局、市應急局、市消防救援局，各區(qū)政府）
（五）堅持問題導向，提升住宅小區(qū)居住品質(zhì)
21.持續(xù)推進住宅小區(qū)生活垃圾分類。加強垃圾分類政策和典型案例宣傳，引導居民自覺履行生活垃圾分類義務；充分發(fā)揮激勵資金作用，促進物業(yè)企業(yè)履行好生活垃圾分類管理責任人責任，扎實做好垃圾分類工作。（責任單位：各區(qū)政府，市城市管理委、市住房城鄉(xiāng)建設委）
22.推動新就業(yè)群體融入社區(qū)治理。深化“友好之城”建設，著力解決快遞小哥、外賣騎手等配送人員進門難、歇腳難、充電難、飲水難等實際問題；鼓勵新就業(yè)群體積極參與社區(qū)治理和服務，實現(xiàn)社區(qū)與新就業(yè)群體的“雙向奔赴”。（責任單位：各區(qū)政府，市市場監(jiān)管局、市住房城鄉(xiāng)建設委、市郵政管理局）
23.推動緩解住宅小區(qū)停車矛盾。充分盤活停車資源，持續(xù)推進有償錯時共享停車，挖潛利用小區(qū)內(nèi)及周邊空閑用地，有效增加車位供給；規(guī)范小區(qū)停車管理，綜合施策緩解住宅小區(qū)停車矛盾。（責任單位：各區(qū)政府，市交通委、市住房城鄉(xiāng)建設委）
24.強化住宅小區(qū)電梯安全監(jiān)管。督促電梯使用單位落實電梯安全管理責任，嚴肅查處違法違規(guī)行為；支持鼓勵在物業(yè)服務合同中將電梯運行維護費用單獨列支；扎實推進超長期特別國債支持老舊住宅電梯更新；持續(xù)推進既有多層住宅樓房加裝電梯；試點探索引入電梯保險機制。（責任單位：各區(qū)政府，市市場監(jiān)管局、市住房城鄉(xiāng)建設委、市住房資金管理中心）
25.加強住宅小區(qū)消防安全管理。持續(xù)開展消防車道和疏散通道清理整治及電動自行車違規(guī)停放充電治理；開展消防設施安全隱患排查，督促產(chǎn)權(quán)人和管理單位維護保養(yǎng)消防設施，對于損壞、無法使用的設施及時進行修復或更換；持續(xù)加強小區(qū)居民消防安全宣傳培訓，鼓勵引導家庭配備滅火逃生器材。（責任單位：各區(qū)政府，市消防救援局、市住房城鄉(xiāng)建設委、市城市管理委、市住房資金管理中心、市公安局）
26.完善住宅小區(qū)充電設施建設。健全充電設施建設管理政策，推動充電設施建設全覆蓋；規(guī)范小區(qū)充停秩序維護管理，引導物業(yè)企業(yè)與充電基礎設施企業(yè)創(chuàng)新合作，開展“統(tǒng)建統(tǒng)服”。（責任單位：各區(qū)政府，市城市管理委、市住房城鄉(xiāng)建設委）
27.加強住宅小區(qū)供排水設施管理。強化生活飲用水監(jiān)督管理，完善水質(zhì)檢測制度；持續(xù)開展雨污錯接混接整治，推動雨污合流管網(wǎng)改造及老舊小區(qū)內(nèi)部供水管網(wǎng)改造；督促物業(yè)企業(yè)加強二次供水、中水設施運行管理。（責任單位：各區(qū)政府，市水務局、市衛(wèi)生健康委、市城市管理委、市住房城鄉(xiāng)建設委）
28.提升住宅小區(qū)綠化養(yǎng)護品質(zhì)。鼓勵實施立體綠化、屋頂綠化、陽臺綠化，開展家庭園藝進社區(qū)活動，督促物業(yè)企業(yè)做好公共區(qū)域綠化養(yǎng)護；開展綠化美化宣傳活動，調(diào)動居民參與的積極性，打造宜居“花園住區(qū)”。（責任單位：各區(qū)政府，市園林綠化局、市住房城鄉(xiāng)建設委）
?。┘訌娂夹g(shù)創(chuàng)新，推動行業(yè)智慧化發(fā)展
29.優(yōu)化推廣物業(yè)服務平臺。整合全市物業(yè)管理系統(tǒng)和“北京業(yè)主”APP，并遷移至“京通”，依托“京通”打造“北京物業(yè)”綜合服務板塊，方便業(yè)主參與決策，更好監(jiān)督物業(yè)企業(yè)履約；推動市、區(qū)、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）四級在手機端實現(xiàn)對物業(yè)管理工作的指導監(jiān)督。（責任單位：市住房城鄉(xiāng)建設委、市政務和數(shù)據(jù)局，各區(qū)政府）
30.提升住宅小區(qū)智能化水平。鼓勵物業(yè)企業(yè)安裝智能監(jiān)控、阻梯系統(tǒng)等設備，研發(fā)高效便捷的物業(yè)服務系統(tǒng)，提供線上交費、報修、投訴、公告等一站式服務，全面提升智能化服務水平。（責任單位：各區(qū)政府，市住房城鄉(xiāng)建設委）
31.大力推廣“物業(yè)+”服務模式。鼓勵物業(yè)企業(yè)借助社區(qū)嵌入式服務設施建設和完整社區(qū)建設，拓寬服務領域，向便民生活服務領域延伸。（責任單位：市住房城鄉(xiāng)建設委、市民政局、市衛(wèi)生健康委、市商務局、市市場監(jiān)管局，各區(qū)政府）
32.支持居民生活服務線上平臺發(fā)展。鼓勵物業(yè)企業(yè)或其他社會企業(yè)，利用線上平臺，整合小區(qū)周邊市場化生活服務資源，不斷滿足群眾多樣化生活服務需求；加強線上服務平臺監(jiān)管，切實保障居民合法權(quán)益。（責任單位：市住房城鄉(xiāng)建設委、市商務局、市市場監(jiān)管局，各區(qū)政府）
三、組織實施
各區(qū)、各單位要深刻認識物業(yè)管理的重要性，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)推進物業(yè)管理各項工作，結(jié)合職責分工，細化工作措施，確保各項任務穩(wěn)步推進；各區(qū)要加強《北京市物業(yè)管理條例》的宣貫，依托電視、新媒體等渠道持續(xù)引導各方主體樹立依法履約意識；鼓勵各區(qū)結(jié)合實際主動探索實踐，大膽改革創(chuàng)新，認真研究總結(jié)，形成一批可復制、可推廣的先進經(jīng)驗，通過以點帶面，促進全市物業(yè)服務質(zhì)量的全面提升。