北京市人民政府令

第124號

　　《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》已經2003年5月27日市人民政府第9次常務會議通過，現(xiàn)予公布，自2003年8月1日起施行。

代市長  王岐山

二〇〇三年六月六日

北京市集體土地房屋拆遷管理辦法

第一章  總則

　　第一條  為了加強集體土地房屋拆遷管理，維護拆遷當事人合法權益，保障城鄉(xiāng)建設順利進行，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》等有關法律、法規(guī)，結合本市實際情況，制定本辦法。

　　第二條  在本市行政區(qū)域內因國家建設征用集體土地（以下簡稱征地）或者因農村建設占用集體土地（以下簡稱占地）拆遷房屋，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用本辦法。

　　征地拆遷宅基地以外的房屋的，按照本市有關規(guī)定執(zhí)行。

　　第三條  本辦法所稱拆遷人是指經依法批準征用或者占用集體土地并取得房屋拆遷許可證的用地單位。

　　本辦法所稱被拆遷人是指對被拆除房屋擁有所有權的單位或者個人。

　　第四條  市國土資源和房屋管理局（以下簡稱市國土房管局）主管本市集體土地房屋拆遷管理工作；區(qū)、縣國土資源和房屋管理局（以下簡稱區(qū)、縣國土房管局）負責本行政區(qū)域內集體土地房屋拆遷管理工作。

　　第五條  區(qū)、縣人民政府和鄉(xiāng)（民族鄉(xiāng)）、鎮(zhèn)人民政府應當依照本辦法規(guī)定的職責，做好本行政區(qū)域內的房屋拆遷管理工作。

　　第六條  拆遷人應當依照本辦法的規(guī)定對被拆遷人進行補償安置。被拆遷人應當在規(guī)定的搬遷期限內完成搬遷。

第二章  拆遷管理

　　第七條  用地單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。

　　第八條  用地單位取得征地或者占地批準文件后，可以向區(qū)、縣國土房管局申請在用地范圍內暫停辦理下列事項：

　　（一）新批宅基地和其他建設用地；

　　（二）審批新建、改建、擴建房屋；

　?。ㄈ┺k理入戶和分戶，但因婚姻、出生、回國、軍人退伍轉業(yè)、經批準由外省市投靠直系親屬、刑滿釋放和解除勞動教養(yǎng)等原因必須入戶、分戶的除外；

　?。ㄋ模┖税l(fā)工商營業(yè)執(zhí)照；

　　（五）房屋、土地租賃；

　?。└淖兎课?、土地用途。

　　區(qū)、縣國土房管局核準用地單位的申請后，應當就前款所列事項書面通知有關部門暫停辦理相關手續(xù)，并在用地范圍內予以公告。通知和公告應當載明拆遷范圍、暫停辦理事項和暫停期限。暫停期限自公告之日起算，最長不超過1年。用地單位確需延長暫停期限的，應當報經區(qū)、縣國土房管局批準，延長的期限不超過半年。

　　暫停期限內，擅自辦理本條第一款所列事項的，房屋拆遷時不予認定。

　　第九條  用地單位申請核發(fā)房屋拆遷許可證的，應當向被拆遷房屋所在地的區(qū)、縣國土房管局提交下列文件：

　　（一）用地批準文件；

　?。ǘ┮?guī)劃批準文件；

　?。ㄈ┎疬w實施方案；

　?。ㄋ模┌仓梅课莼蛘卟疬w補償資金的證明文件。

　　區(qū)、縣國土房管局應當自收到申請之日起30日內審查完畢；對符合條件的，核發(fā)房屋拆遷許可證，并將拆遷人、拆遷范圍、搬遷期限等情況向被拆遷人公告。

　　第十條  征地拆遷宅基地上房屋的，拆遷實施方案由拆遷人根據(jù)本辦法第三章的規(guī)定和經批準的征地方案擬訂，報區(qū)、縣國土房管局批準后執(zhí)行。

　　占地拆遷房屋的，拆遷實施方案由拆遷人擬訂，經鄉(xiāng)（民族鄉(xiāng)）、鎮(zhèn)人民政府審核并報區(qū)、縣國土房管局備案后執(zhí)行；其中舊村改造的拆遷實施方案在報鄉(xiāng)（民族鄉(xiāng)）、鎮(zhèn)人民政府審核前，應當經村民會議或者村民代表會議討論通過。

　　拆遷人應當在拆遷范圍內公布拆遷實施方案，公布的期限不少于10日。

　　第十一條  拆遷人與被拆遷人應當就房屋拆遷補償安置事宜簽訂書面協(xié)議。協(xié)議應當規(guī)定補償安置方式和標準、搬遷期限、違約責任等內容。

　　第十二條  在區(qū)、縣國土房管局公告的搬遷期限內，拆遷人與被拆遷人沒有達成拆遷補償安置協(xié)議的，經一方或者雙方當事人申請，由區(qū)、縣國土房管局裁決。

　　裁決規(guī)定的搬遷期限屆滿被拆遷人拒絕搬遷的，屬于征地拆遷宅基地上房屋的，由區(qū)、縣國土房管局申請人民法院強制執(zhí)行；屬于占地拆遷房屋的，由當事人依法向人民法院提起民事訴訟。

第三章　拆遷補償和安置

　　第十三條  宅基地上的房屋拆遷，可以實行貨幣補償或者房屋安置，有條件的地區(qū)也可以另行審批宅基地。

　　第十四條  拆遷宅基地上房屋實行貨幣補償?shù)模疬w人應當向被拆遷人支付補償款。補償款按照被拆除房屋的重置成新價和宅基地的區(qū)位補償價確定。房屋重置成新價的評估規(guī)則和宅基地區(qū)位補償價的計算辦法由市國土房管局制定并公布。

　　按照前款規(guī)定對被拆遷人給予貨幣補償?shù)?，不再進行房屋安置或者另行審批宅基地。

　　第十五條  拆除宅基地上房屋以國有土地上房屋安置的，拆遷人與被拆遷人應當按照本辦法第十四條第一款的規(guī)定確定拆遷補償款，并與安置房屋的市場評估價款結算差價；但按照市人民政府規(guī)定以經濟適用住房安置被拆遷人的除外。

　　農村集體經濟組織或者村民委員會作為拆遷人實施拆遷，以本集體建設用地范圍內的房屋安置被拆遷人的，經村民會議或者村民代表會議討論通過并報鄉(xiāng)（民族鄉(xiāng)）、鎮(zhèn)人民政府批準后，可以按照被拆除房屋建筑面積安置，也可以結合被拆遷人家庭人口情況安置。

　　其他拆遷人委托農村集體經濟組織或者村民委員會安置被拆遷人的，可以參照本條第二款的規(guī)定執(zhí)行。

　　第十六條  農村集體經濟組織或者村民委員會在集體土地上建設安置房屋的，應當符合城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃和年度計劃，依法取得用地和規(guī)劃許可。

　　第十七條  農村集體經濟組織或者村民委員會作為拆遷人拆遷宅基地上房屋，有條件的地區(qū)，可以按照土地管理法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，另行審批宅基地由被拆遷人自建房屋，并對被拆除的房屋按照重置成新價給予補償。

　　其他拆遷人委托農村集體經濟組織或者村民委員會安置被拆遷人的，可以參照前款規(guī)定執(zhí)行。

　　第十八條  拆遷補償中認定的宅基地面積應當經過合法批準，且不超過控制標準。未經合法批準的宅基地，不予認定。

　　經合法批準的宅基地超出控制標準的部分，不予補償；但1982年以前經合法批準的宅基地超出控制標準的部分，可以按照區(qū)、縣人民政府的規(guī)定給予適當補償。

　　每戶宅基地面積的控制標準，按照區(qū)、縣人民政府根據(jù)《北京市人民政府關于加強農村村民建房用地管理若干規(guī)定》第六條確定的標準執(zhí)行。

　　第十九條  拆遷補償中認定宅基地上房屋建筑面積，以房屋所有權證標明的面積為準；未取得房屋所有權證但具有規(guī)劃行政主管部門批準建房文件的，按照批準的建筑面積認定。

　　本辦法施行前宅基地上已建成的房屋，未取得房屋所有權證和規(guī)劃行政主管部門批準建房文件，但確由被拆遷人長期自住的，應當給予適當補償。屬于征地拆遷房屋的，補償標準由鄉(xiāng)（民族鄉(xiāng)）、鎮(zhèn)人民政府根據(jù)當?shù)貙嶋H情況確定，報區(qū)、縣人民政府批準后執(zhí)行；屬于占地拆遷房屋的，補償標準由農村集體經濟組織或者村民委員會確定，報鄉(xiāng)（民族鄉(xiāng)）、鎮(zhèn)人民政府批準后執(zhí)行。

　　本辦法施行后宅基地上新建、改建、擴建的房屋，未取得房屋所有權證或者規(guī)劃行政主管部門批準建房文件的，拆遷房屋時不予認定。

　　第二十條  農村村民符合審批宅基地條件但未實際取得宅基地，且按照拆遷實施方案安置確有困難的，拆遷人應當按照區(qū)、縣人民政府的規(guī)定給予適當補助。但拆遷實施方案確定以另行審批宅基地的方式予以補償安置的除外。

　　第二十一條  占地拆遷宅基地以外房屋的補償，參照征地拆遷的有關規(guī)定執(zhí)行。

　　第二十二條  對利用宅基地內自有房屋從事生產經營活動并持有工商營業(yè)執(zhí)照的，拆遷人除按照本辦法的規(guī)定予以補償、安置外，還應當適當補償停產、停業(yè)的經濟損失。其中，征地拆遷房屋的經濟損失補償標準，由區(qū)、縣人民政府規(guī)定；占地拆遷房屋的經濟損失補償標準，由鄉(xiāng)（民族鄉(xiāng)）、鎮(zhèn)人民政府規(guī)定并報區(qū)、縣人民政府備案。

　　第二十三條  拆遷人應當向被拆遷人支付搬遷補助費。征地拆遷房屋的搬遷補助費，由區(qū)、縣人民政府規(guī)定；占地拆遷房屋的搬遷補助費，由鄉(xiāng)（民族鄉(xiāng)）、鎮(zhèn)人民政府規(guī)定并報區(qū)、縣人民政府備案。

　　第二十四條  拆除違法建筑和超過批準期限的臨時建筑不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑，按照重置成新價結合剩余期限給予適當補償。

第四章　法律責任

　　第二十五條  違反本辦法第七條規(guī)定，未取得房屋拆遷許可證擅自實施拆遷的，由市或者區(qū)、縣國土房管局責令停止拆遷行為，處1萬元以上3萬元以下罰款。 

　　第二十六條  市和區(qū)、縣國土房管局違反本辦法規(guī)定核發(fā)房屋拆遷許可證以及其他批準文件的，核發(fā)房屋拆遷許可證以及其他批準文件后不履行監(jiān)督管理職責的，或者對違法行為不予查處的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；情節(jié)嚴重，致使公共財產、國家和人民利益遭受重大損失，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五章　附則

　　第二十七條  因進行水利水電工程建設、綠化隔離地區(qū)建設、貧困山區(qū)農民搬遷以及因地質災害移民涉及集體土地房屋拆遷的，不適用本辦法。

　　第二十八條  本辦法自2003年8月1日起施行。

　　本辦法施行前已發(fā)布拆遷公告的，不適用本辦法。

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關于《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法（草案）》的說明

　　一、立法工作的情況

　　近年來，隨著本市城鄉(xiāng)結合部地區(qū)建設和農村村鎮(zhèn)建設步伐的加快，集體土地上房屋拆遷量越來越大，由于現(xiàn)行的房屋拆遷法規(guī)僅使用于國有土地上的房屋拆遷，對集體土地房屋拆遷缺乏相應的法律制度，實踐中出現(xiàn)了很多問題，拆遷成本無序上升和隨意侵害農民利益的現(xiàn)象都不同程度地存在，亟需通過立法進行規(guī)范。郊區(qū)縣政府特別是遠郊區(qū)縣要求立法的呼聲很高，市人大代表也多次提出立法建議案。對各方面的呼吁，市委、市政府領導非常重視，多次對立法工作提出具體要求。

　　據(jù)此，市政府法制辦會同市國土房管局、市農委等部門進行了10個多月的調研論證、反復征求意見，起草了北京市農村房屋拆遷管理辦法(草案)》。今年4月1日笫6次市政府常務會議經討論原則同意了該草案。4月以來，根據(jù)會議的決定，牛有成副市長三次組織市農委、市國土房管局和市政府法制辦對草案進行進一步修改，并再次書面征求了14個郊區(qū)縣政府的意見，面對面聽取了朝陽區(qū)、通州區(qū)部分鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、村基層工作同志的意見，同時將草案的修改情況向市人大常委會有關領導同志作了專門匯報。在廣泛聽取意見修改的基礎上，形成了現(xiàn)在的《辦法（草案）》。5月27日第9次市政府常務會議第二次討論并通過了《辦法（草案）》。

　　從征求意見的情況看，郊區(qū)縣政府對立法確定的基本思路是贊同的，對《辦法（草案）》將征地與占地統(tǒng)一進行規(guī)范，實行房地分派，以地為主進行補償?shù)脑瓌t是肯定和支持的，并希望盡快頒布實施。同時，也提出了一些意見和建議，主要是：對征地特別是占地補償安置政策靈活一些，賦予基層政府根據(jù)本地區(qū)實際情況適用法規(guī)的更多一些權力，增加對特殊的住房困難戶補助的規(guī)定，增設法律責任以及進一步明確宅基地面積和房屋面積的認定標準等。有一些近郊區(qū)的同志也表示出擔心，怕新政策確定的補償水平與城市拆遷水平相差太大，給拆遷工作增加難度等等。

　　對各方面提出的意見特別是區(qū)縣和基層提出的各種意見我們反復進行了研究，有的區(qū)縣同志擔心的問題先后提出幾套方案進行比對測算。現(xiàn)在的《辦法(草案)》我們認為比較好地考慮和吸收了各方面意見，是比較成熟的。

　　二、《辦法(草案)》確定的基本原則和主要內容

　　《辦法(草案)》貫徹了以下原則：一是在《土地管理法》的法律制度框架下規(guī)范本市集體土地房屋拆遷的政策和管理，并注意與城市國有土地房屋拆遷政策相銜接；二是拆遷補償采取房地分開、以土地為主的原則，使補償和安置更具有普遍的公平和合理性；三是確定補償標準，要兼顧拆遷人和農民雙方的利益，既要降低拆遷成本，保障城市和郊區(qū)建設的需要，又要讓被拆遷的農民搬得走，維護他們的合法權益；四是充分考慮集體土地房屋拆遷的復雜和多樣性，適當放權，發(fā)揮區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的作用，確保拆遷政府因地制宜地得到實施。

　　關于《辦法（草案）》的主要內容：

　　第一、關于適用范圍

　　《辦法（草案）》規(guī)定的適用范圍，包含了征地拆遷房屋和占地拆遷房屋兩種情形。2001年11月1日以前，本市征地拆遷的補償安置政策一直按城市（即國有土地上的）房屋拆遷政策執(zhí)行。2001年11月1日國務院城市房屋拆遷管理條例和本市城市房屋拆遷辦法明確規(guī)定，城市房屋拆遷不再包含國家建設征用農村集體所有土地中對農民房屋的拆遷。在實際征地工作中，部分農民為多得補償款在宅基地上無限制自建住房，使征地成本不斷上升，沿用城市房屋拆遷補償政策的不合理性也日漸突出。因此，從實際情況出發(fā)，針對集體土地征地和占地房屋拆遷的特點，制定相應規(guī)章，統(tǒng)一規(guī)范和管理征地和占地拆遷工作，十分必要。

　　第二，關于拆遷補償安置方式和計算依據(jù)。

　　《辦法(草案)》從集體土地房屋拆遷的實際出發(fā)，規(guī)定了三種補償安置方式，即貨幣補償、房屋安置和另行審批宅基地安置。

　　關于補償款的計算，《辦法(草案)》采取了房地分開、以地為主的原則，即對被拆除房屋按照重置價結合成新補償、對宅基地按照面積結合不同的區(qū)位價補償。以地為主和按照宅基地面積計算補償，更具有確定性和普遍的公平性，較好解決了按房屋建筑面積計算補償?shù)牟缓侠硪蛩兀瑫r補償水平和區(qū)位價的確定考慮了土地不同區(qū)位的補償水平、農民的承受能力與城市房屋拆遷補償標準相銜接等因素，具有較大的適應性。具體計算公式授權由市國土房管局負責擬定作為配套文件與規(guī)章同步實施。

　　第三，關于對集體土地房屋拆遷的管理。

　　由于郊區(qū)經濟和社會發(fā)展的不平衡，農村集體經濟組織的經濟實力和農民居住狀況的差距較大，根據(jù)有關領導、市農委和多數(shù)區(qū)縣政府的意見，《辦法（草案）》在對集體土地房屋拆遷制定統(tǒng)一管理規(guī)范的同時，又兼顧不同地區(qū)的實際情況，充分發(fā)揮當?shù)卣淖饔?，給了他們根據(jù)本地區(qū)實際適用法規(guī)的一定權力。主要有：審批占地拆遷實施方案，批準以集體土地上的房屋進行安置，規(guī)定長期自住房的拆遷補償標準，規(guī)定宅基地超過標準面積部分的補償辦法，規(guī)定停產停業(yè)經濟損失標準和搬遷補助費標準，以及對住房困難戶的補償辦法等事項。同時要求市國土房管局要加強指導和監(jiān)督。

　　第四，關于房屋拆遷的法律保障措施。

　　《辦法(草案)》主要設定三項內容：一是規(guī)定了對搬遷的行政裁決制度。即對在一定期限內達不成拆遷補償協(xié)議的，經申請，由區(qū)、縣國土房管局裁決搬遷。二是對裁決規(guī)定的搬遷期限屆滿仍拒絕搬遷的，區(qū)別征地和占地的不同情況規(guī)定了司法最終救濟的辦法，即：對屬于征地拆遷的，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法實施條例》的有關規(guī)定，由區(qū)、縣國土房管局申請人民法院強制執(zhí)行；對屬于占地拆遷的，由拆遷當事人通過向人民法院提起民事訴訟的方式解決。三是為了加強拆遷管理，《辦法（草案）》還對未取得房屋拆遷許可證而實施拆遷的行為設定了行政處罰，同時對國土房管部門不依法履行職責的，規(guī)定了責任追究辦法。