京規(guī)自發(fā)〔2023〕313號

各區(qū)人民政府、北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會，各相關(guān)委、辦、局：

　　為深入貫徹落實《北京城市總體規(guī)劃（2016年-2035年）》，發(fā)揮規(guī)劃引領(lǐng)作用，“以進促穩(wěn)”主動實施規(guī)劃，通過政策創(chuàng)新拓展經(jīng)濟社會高質(zhì)量發(fā)展空間，持續(xù)完善城市功能，提高空間品質(zhì)，根據(jù)《北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》《北京市城市更新條例》等相關(guān)要求，市規(guī)劃自然資源委制定了《北京市建設(shè)用地功能混合使用指導(dǎo)意見（試行）》（以下簡稱《指導(dǎo)意見》）。經(jīng)市政府研究同意，現(xiàn)將《指導(dǎo)意見》印發(fā)給你們，請認真貫徹落實。

　　特此通知。

北京市規(guī)劃和自然資源委員會　　　　

2023年12月26日　　

北京市建設(shè)用地功能混合使用指導(dǎo)意見（試行）

　　為深入實施《北京城市總體規(guī)劃（2016年-2035年）》，依據(jù)《北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》《北京市城市更新條例》《國務(wù)院關(guān)于深化北京市新一輪服務(wù)業(yè)擴大開放綜合試點建設(shè)國家服務(wù)業(yè)擴大開放綜合示范區(qū)工作方案的批復(fù)》等相關(guān)要求，結(jié)合本市實際，制定本意見。

　　一、總體要求

　　（一）指導(dǎo)思想

　　以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，全面貫徹落實黨的二十大精神和習(xí)近平總書記對北京重要講話精神，堅持以新時代首都發(fā)展為統(tǒng)領(lǐng)，堅持以人民為中心，完整、準確、全面貫徹新發(fā)展理念，堅定推動高質(zhì)量發(fā)展的戰(zhàn)略定力，全面深化改革，切實增強經(jīng)濟活力，完善城市功能，提高空間品質(zhì)，久久為功持續(xù)深入實施北京城市總體規(guī)劃。

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　　堅持規(guī)劃引領(lǐng)，落實北京城市總體規(guī)劃戰(zhàn)略引領(lǐng)和剛性管控要求，持續(xù)優(yōu)化提升首都功能；堅持創(chuàng)新發(fā)展，強化規(guī)劃實施的彈性適應(yīng)能力，拓展經(jīng)濟社會高質(zhì)量發(fā)展空間；堅持集約高效，合理引導(dǎo)空間資源的流動和集聚，增強城市發(fā)展活力。

　　（三）概念內(nèi)涵

　　本意見所稱建設(shè)用地功能混合使用（以下簡稱“用地功能混合”），是指在規(guī)劃編制、規(guī)劃實施、建筑更新階段，通過合理引導(dǎo)街區(qū)功能混合、地塊性質(zhì)兼容和建筑用途轉(zhuǎn)換，滿足不同發(fā)展階段的需求，節(jié)約集約利用空間資源。

　　（四）適用范圍

　　朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)、石景山區(qū)、大興區(qū)、順義區(qū)、昌平區(qū)、房山區(qū)、門頭溝區(qū)、平谷區(qū)、懷柔區(qū)、密云區(qū)、延慶區(qū)等13個區(qū)和亦莊新城的建設(shè)用地功能混合使用，適用本意見。

　　首都功能核心區(qū)和北京城市副中心的建設(shè)用地功能混合使用，在嚴格落實黨中央、國務(wù)院對控制性詳細規(guī)劃批復(fù)要求的基礎(chǔ)上，參照本意見執(zhí)行。

　　本意見未涉及的其他建設(shè)用地功能混合使用情形，按照本市相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　二、規(guī)劃編制階段，加強街區(qū)層面功能混合

　　為傳導(dǎo)總體規(guī)劃管控要求，加強剛彈結(jié)合管理，控制性詳細規(guī)劃采取主導(dǎo)功能管控的方式推動街區(qū)功能混合，科學(xué)合理布局城市生產(chǎn)、生活、生態(tài)空間，促進產(chǎn)城融合、職住平衡，營造高品質(zhì)的活力街區(qū)。

　　（一）主導(dǎo)功能分區(qū)

　　控制性詳細規(guī)劃編制中應(yīng)根據(jù)街區(qū)主導(dǎo)功能、定位要求與特色亮點，合理劃定建設(shè)用地的主導(dǎo)功能分區(qū)，明確主導(dǎo)功能，提出功能混合相關(guān)要求。

　?。ǘ┲鲗?dǎo)功能管控

　　主導(dǎo)功能分區(qū)中主導(dǎo)功能建設(shè)用地面積占比應(yīng)符合主導(dǎo)功能管控要求，主導(dǎo)功能以外的各類用地統(tǒng)籌考慮多情景、多類型、多模式的使用需要，合理進行用地功能混合配置。

　　（三）重點地區(qū)引導(dǎo)

　　適應(yīng)各圈層的差異化發(fā)展需求，加強城市重點功能區(qū)和政策區(qū)功能混合規(guī)劃引導(dǎo)，充分保障首都功能和重大項目落地，優(yōu)化配置用地資源，提升街區(qū)發(fā)展能級，打造品質(zhì)高、風(fēng)貌優(yōu)的品牌街區(qū)。

　　（四）街區(qū)分類引導(dǎo)

　　實施率較高的存量更新類街區(qū)（實施率80%以上），重點推動非首都功能疏解、城市功能完善、環(huán)境綜合整治等工作，在存量資源更新中通過適度功能混合，補充基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和公共安全設(shè)施短板，完善城市功能。

　　實施率中度的優(yōu)化完善類街區(qū)（實施率40%-80%），強化重點功能區(qū)、軌道交通站點一體化區(qū)域（含軌道微中心）等地區(qū)土地資源高效復(fù)合利用，通過功能整合提升區(qū)域綜合效益和綜合承載能力。

　　實施率較低的動態(tài)引導(dǎo)類街區(qū)（實施率40%以下），高標準統(tǒng)籌謀劃布局合理、功能完善、職住均衡、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的活力街區(qū)，實現(xiàn)空間資源集約高效利用。

　?。ㄎ澹┑貕K深化落實

　　規(guī)劃實施應(yīng)落實控制性詳細規(guī)劃確定的主導(dǎo)功能分區(qū)與功能管控等要求，加強空間資源高效配置，將主導(dǎo)功能和混合功能細化落實到地塊，統(tǒng)籌安排用地功能布局。同時，加強動態(tài)監(jiān)測，保障街區(qū)主導(dǎo)功能有效傳導(dǎo)、其他功能合理配置。

　　三、規(guī)劃實施階段，支持地塊使用性質(zhì)兼容

　　在規(guī)劃實施階段，實行性質(zhì)兼容正負面清單管理和比例管控，提升土地使用的靈活性和適應(yīng)性，促進空間高效復(fù)合利用。項目建設(shè)應(yīng)統(tǒng)籌好主用途與兼容用途的關(guān)系，應(yīng)保持主用途的主導(dǎo)地位并優(yōu)先實現(xiàn)，兼容用途應(yīng)始終服務(wù)于主用途。兼容用途應(yīng)互不相斥，符合安全、環(huán)境、消防等相關(guān)要求。屬于保障性租賃住房項目的，按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

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　　地塊性質(zhì)兼容應(yīng)符合正負面清單管理要求，居住用地、公共管理與公共服務(wù)用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地、工礦用地和倉儲用地按照允許兼容、禁止兼容功能清單的規(guī)定和要求執(zhí)行。

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　　居住用地、公共管理與公共服務(wù)用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地、工業(yè)研發(fā)用地和倉儲用地兼容功能的總地上建筑規(guī)模不超過地上總建筑規(guī)模的15%。

　　一類工業(yè)用地兼容功能的總地上建筑規(guī)模不超過地上總建筑規(guī)模的30%，兼容工業(yè)研發(fā)以外功能的總地上建筑規(guī)模不超過地上總建筑規(guī)模的15%。

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　　允許位于軌道交通站點一體化區(qū)域（含軌道微中心）、家園中心等范圍內(nèi)的地塊，在符合街區(qū)主導(dǎo)功能以及產(chǎn)業(yè)、居住、三大設(shè)施等規(guī)模管控要求的前提下，對兼容用途及其比例管控要求進行綜合論證后，可進行高于兼容比例管控一般要求的功能混合。

　　涉及存量國有建設(shè)用地且為單一用途產(chǎn)業(yè)用地的功能兼容，按照存量國有建設(shè)用地盤活利用的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

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　　在項目設(shè)計方案中應(yīng)確定地塊性質(zhì)兼容的具體內(nèi)容和規(guī)模。

　　按有償方式使用土地的建設(shè)項目，按照供地條件、正負面清單和比例管控要求，細化明確兼容功能及比例，按照主用途確定土地配置方式、使用年期，結(jié)合兼容用途及其建筑規(guī)模比例綜合確定地價。

　　按劃撥方式使用土地的建設(shè)項目，兼容功能符合劃撥用地目錄的，可由實施主體統(tǒng)一建設(shè)后，按規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。軌道交通站點一體化區(qū)域（含軌道微中心）、家園中心等兼容商業(yè)等經(jīng)營性功能且需同期建設(shè)的，可由區(qū)政府、北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會委托實施主體統(tǒng)一建設(shè)，土地先按劃撥方式供應(yīng)，經(jīng)營性部分按照相關(guān)規(guī)定辦理土地有償使用手續(xù)。

　　在供地條件、土地有償使用合同或劃撥決定書中，對地塊的主用途以及兼容用途的具體內(nèi)容和規(guī)模比例有明確規(guī)定的，從其規(guī)定。

　?。ㄎ澹┊a(chǎn)權(quán)登記及轉(zhuǎn)讓管理

　　產(chǎn)權(quán)單位可對兼容用途部分依法申請辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。公共管理與公共服務(wù)用地的兼容用途部分不得對外銷售。工礦用地和倉儲用地的主用途部分和兼容的經(jīng)營性用途部分應(yīng)整體持有，確需轉(zhuǎn)讓的應(yīng)一并轉(zhuǎn)讓，兼容的經(jīng)營性用途部分不得脫離主用途部分單獨轉(zhuǎn)讓，避免變相開發(fā)。

　　四、建筑更新階段，鼓勵存量建筑用途轉(zhuǎn)換

　　在存量建筑更新階段，納入城市更新項目庫的項目，在保障安全、符合詳細規(guī)劃、城市更新等相關(guān)專項規(guī)劃以及保障主體的合法權(quán)益的前提下，可結(jié)合政策導(dǎo)向、市場需求、物業(yè)權(quán)利人訴求及公共利益需要，對存量建筑進行用途轉(zhuǎn)換，優(yōu)化城市功能和空間布局，改善人居環(huán)境，激發(fā)城市活力，促進高質(zhì)量發(fā)展。涉及轉(zhuǎn)換為保障性租賃住房的，按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　存量建筑用途轉(zhuǎn)換應(yīng)符合歷史文化資源保護相關(guān)規(guī)定，同時應(yīng)遵守其他有關(guān)規(guī)劃建設(shè)和用途管制的規(guī)定，不得變相將違法建筑合法化。

　?。ㄒ唬┺D(zhuǎn)換正面清單管理

　　存量建筑用途轉(zhuǎn)換應(yīng)以保障安全和公共利益優(yōu)先為前提，按照存量建筑用途轉(zhuǎn)換正面清單要求進行分類轉(zhuǎn)換。

　　鼓勵各類存量建筑轉(zhuǎn)換為市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、公共安全設(shè)施，探索建立相應(yīng)獎勵機制。

　　允許商業(yè)、商務(wù)金融和娛樂康體等商業(yè)服務(wù)業(yè)用地中的建筑用途相互轉(zhuǎn)換。

　　允許文化、教育、體育、醫(yī)療衛(wèi)生、托育服務(wù)、社會福利、社區(qū)綜合服務(wù)、機關(guān)團體等用途相互轉(zhuǎn)換，允許利用非經(jīng)營性公共管理和公共服務(wù)設(shè)施補充便民服務(wù)設(shè)施。

　　允許工礦用地和倉儲用地，利用存量建筑完善生產(chǎn)生活配套、補充公共服務(wù)設(shè)施、補齊城市功能短板、發(fā)展高精尖產(chǎn)業(yè)等國家和本市支持的產(chǎn)業(yè)。相關(guān)用途轉(zhuǎn)換應(yīng)滿足國家和本市對產(chǎn)業(yè)空間的相關(guān)管控要求。

　?。ǘ┺D(zhuǎn)換規(guī)模比例管控

　　建筑用途轉(zhuǎn)換優(yōu)先保障本區(qū)域民生需要和產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展，合理確定用途轉(zhuǎn)換比例。

　　商業(yè)、商務(wù)金融和娛樂康體等商業(yè)服務(wù)業(yè)用地中的建筑用途相互轉(zhuǎn)換和商業(yè)服務(wù)業(yè)用途轉(zhuǎn)換為公共服務(wù)用途的，結(jié)合城市功能需要和物業(yè)權(quán)利人意愿確定轉(zhuǎn)換比例，按照不改變規(guī)劃用地性質(zhì)和土地用途管理。

　　文化、教育、體育、醫(yī)療衛(wèi)生、托育服務(wù)、社會福利、社區(qū)綜合服務(wù)、機關(guān)團體等用途的相互轉(zhuǎn)換，結(jié)合居民更新需求、物業(yè)權(quán)利人意愿，并征求行業(yè)主管部門意見，綜合確定轉(zhuǎn)換比例，可按照不改變規(guī)劃用地性質(zhì)和土地用途管理。允許公共管理和公共服務(wù)設(shè)施中，不超過地上總建筑規(guī)模的10%，轉(zhuǎn)換為便民服務(wù)設(shè)施，按照不改變規(guī)劃用地性質(zhì)和土地用途管理。

　　一類和二類工業(yè)用地上的存量建筑功能轉(zhuǎn)換，轉(zhuǎn)換后生產(chǎn)用途以外的其他用途總地上建筑規(guī)模不超過宗地地上總建筑規(guī)模的30%，且轉(zhuǎn)換為工業(yè)研發(fā)以外用途的總地上建筑規(guī)模不超過宗地地上總建筑規(guī)模15%的，按照不改變規(guī)劃用地性質(zhì)和土地用途管理。超過以上比例要求的，應(yīng)當依法辦理土地用途變更手續(xù)。符合《北京市城市更新條例》第五十條情形的，遵照執(zhí)行。

　　工業(yè)研發(fā)用地和倉儲用地上的存量建筑功能轉(zhuǎn)換，轉(zhuǎn)換后主用途以外的其他用途總地上建筑規(guī)模不超過宗地地上總建筑規(guī)模15%的，按照不改變規(guī)劃用地性質(zhì)和土地用途管理。轉(zhuǎn)換后主用途以外的其他用途總地上建筑規(guī)模占比超過15%的，應(yīng)當依法辦理土地用途變更手續(xù)。符合《北京市城市更新條例》第五十條情形的，遵照執(zhí)行。

　?。ㄈ┯猛巨D(zhuǎn)換管理

　　存量建筑用途轉(zhuǎn)換經(jīng)批準后依法辦理規(guī)劃建設(shè)手續(xù)。存量建筑用途轉(zhuǎn)換符合正面清單和比例管控要求的，按照不改變規(guī)劃用地性質(zhì)和土地用途管理。不增加建筑規(guī)模的，不補繳土地價款。利用更新改造空間按照實施方案從事經(jīng)營活動，未辦理不動產(chǎn)變更登記的，不影響實施主體辦理市場主體登記以及經(jīng)營許可手續(xù)。符合正面清單，但超過比例管控要求的，應(yīng)當依法辦理土地用途變更手續(xù)，按照不同建筑用途的建筑規(guī)模比例或者功能重要性確定主用途，按照主用途確定土地配置方式、使用年期，結(jié)合兼容用途及其建筑規(guī)模比例綜合確定地價。符合《北京市城市更新條例》第五十條情形的，遵照執(zhí)行。

　　公共管理與公共服務(wù)用地存量建筑的用途轉(zhuǎn)換部分不得對外銷售。工礦用地和倉儲用地存量建筑的用途轉(zhuǎn)換部分不得分割轉(zhuǎn)讓，避免變相開發(fā)。

　　五、加強過程管理和實施保障

　?。ㄒ唬┘訌娊y(tǒng)籌協(xié)調(diào)

　　市規(guī)劃自然資源委要發(fā)揮好統(tǒng)籌協(xié)調(diào)作用，及時匯總施行過程中遇到的問題，總結(jié)推廣相關(guān)經(jīng)驗，及時完善管理規(guī)則，指導(dǎo)各區(qū)因地制宜制定相關(guān)實施細則。遇有重大事項應(yīng)及時向市委、市政府請示報告，如涉及重大決策事項應(yīng)當提請首都規(guī)劃建設(shè)委員會審議。

　?。ǘ娀块T聯(lián)動

　　發(fā)展改革、經(jīng)濟和信息化、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、市場監(jiān)管、稅務(wù)、衛(wèi)生健康、生態(tài)環(huán)境、文化和旅游、公安、消防等部門依據(jù)職責(zé)，從建設(shè)管理、投資收益等方面，為加強用地功能混合實施管理提供支撐和保障，同時加強安全監(jiān)管。其他相關(guān)行業(yè)主管部門應(yīng)依據(jù)本部門職責(zé)，加強政策創(chuàng)新和典型案例引領(lǐng)。

　?。ㄈ簩崒俚刎?zé)任

　　各區(qū)人民政府、北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會應(yīng)組織建立本地區(qū)用地功能混合管控機制和決策咨詢機制，廣泛聽取街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、社區(qū)居委會和居民意見，集成市區(qū)兩級土地、規(guī)劃、財政、金融等政策工具，因地制宜制定適合本地區(qū)的工作細則，探索用地功能混合在不同應(yīng)用階段的實施路徑，摸清存量情況，制定實施計劃，推進手續(xù)辦理。各區(qū)要加強項目前期審核、中期監(jiān)督、后期評估、全程監(jiān)管的全生命周期管理，促進土地資源集約高效利用。

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　　本意見自印發(fā)之日起試行，有效期2年。本意見由市規(guī)劃自然資源委負責(zé)解釋。